Aahof in Zwolle, eerste Knarrenhof in Nederland

Aahof in Zwolle, eerste Knarrenhof in Nederland

In Zwolle is eind vorig jaar het Aahof in gebruik genomen, het eerste Knarrenhof in Nederland. De 48 woningen van het Aahof liggen rondom een gezamenlijke binnentuin. Die situering heeft alles te maken met de uitgangspunten van het Knarrenhof. Ontmoeting en gezamenlijke zelfredzaamheid zijn hoekstenen.

Auteur: Wijnand Beemster

Luisteren naar bewoners

Peter Prak is samen met architect Eerde Schippers van Inbo de bedenker van het Knarrenhof. Prak, met een verleden in de traditionele vastgoedkolom, over het begin van Knarrenhof: “Ik kreeg ooit van iemand de vraag voorgelegd waarom de gemeente niets doet voor ouderen met een lager inkomen. En waarom die niets te kiezen hebben wanneer het gaat om hoe je wilt wonen. Toen de vragensteller ook nog de suggestie deed om ‘iets te doen met hofjes’ viel het kwartje. Ik dacht direct: een prima idee!"

"Uit mijn verleden in vastgoed wist ik dat er helemaal niet zo goed naar bewoners wordt geluisterd, en al helemaal niet naar oudere bewoners. De vragen die bij die categorie leven zijn simpel. Hoe hou je zo lang mogelijk zelf de regie over je leven? En daarmee samenhangend de diepere vraag: hoe kun je invloed uitoefenen op je eigen levensgeluk? Die vragen waren het startpunt van waaruit zich gaandeweg het concept van Knarrenhof ontwikkelde.”

Basisprincipes

Dat concept vat Prak in drie zinnen samen: “Knarrenhof is een plek waar mensen zelf hun – eigen en gemeenschappelijke – woonruimte bepalen, waar ze expliciet afspreken elkaar te helpen wanneer dat nodig is. Een plek ook waar de woningen berekend zijn op een tijd waarin misschien meer zorg nodig is, of waarvan de bewoner een zelfstandige 90-plusser is. En het is een plek die duurzaam is en toegankelijk voor mensen met een krappere beurs.”

Afzien van winstmaximalisatie

Over dat laatste, de haalbaarheid voor mensen met minder geld, zegt Prak: “In de  Knarrenhof in Zwolle is de verdeling 30 procent sociale huur en 70 procent koopwoningen. Dat is een mooie balans. Huurders hebben zo toegang tot deze vorm van wonen én het blijft ook voor de kopers van woningen goed betaalbaar. Want: de betrokken wooncorporatie betaalt de basis. De kosten voor de overige gezamenlijke voorzieningen (binnentuin, gemeenschappelijke ruimte) worden door de kopers gedragen. De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten. De loyaliteit begint daar.”

Prak vervolgt: “Op meerdere manieren worden de hofwoningen betaalbaar gehouden. De koopwoningen worden tegen kostprijs plus minimale opslag aangeboden. Door het afzien van winstmaximalisatie en door het collectieve inkoopvoordeel niet exclusief voor de ontwikkelaar en bouwer te houden maar te delen met de deelnemers, kan voor hetzelfde bouwbudget beter en breder worden gebouwd.”

“Knarrenhof is een maatschappelijke onderneming", benadrukt Prak, "met het uitgangspunt dat het wonen in de hofjes ook toegankelijk moet zijn voor mensen met lagere inkomens. Met die gedachte vindt het management van Knarrenhof dat ze niet de winst behoort binnen te halen die gebruikelijk is bij bouwprojecten. Daarom is een ‘winstbegrenzer’ ingesteld. Slechts een beperkt percentage van de winst gaat naar de organisatie. Dat is vergelijkbaar met het rendement van een wooncorporatie en andere niet-winstgeoriënteerde maatschappelijke instellingen. Zo ontstaat in het hele proces geen focus op winst, maar op de maximaal haalbare kwaliteit. En dat vertaalt zich direct weer in hogere taxatiewaardes.”

Investeringsfonds

Bij verkoop zal een woning substantieel meer kunnen opbrengen. In dat geval wordt een deel van de winst gestort in een speciaal daarvoor ingericht investeringsfonds. Met de gelden uit dat fonds worden nieuwe Knarrenhofprojecten in Nederland gefinancierd, en kan ook goedkope huur en sociale huur worden aangeboden met invloed voor huurders en huren onder de 950 euro. In dat fonds kunnen ook gemeenten en provincies participeren. Dat opent nieuwe wegen, zegt Prak. “Net als ooit Bouwfonds Nederlandse Gemeenten en Essent begonnen als gezamenlijk door gemeenten gedragen maatschappelijke bedrijven, bestaat die mogelijkheid er nu ook met Knarrenhof.”

Besparen op zorgkosten

Vanuit zorgverzekeraars en wetenschappelijk onderzoek is verzekerd dat dit concept minimaal 10 maar waarschijnlijk 30 procent op de zorgkosten bespaart van 50-plussers. Voor de gemeente Zwolle is berekend dat het voordeel van lagere Wmo-instroom, minder woningaanpassingen, de gemeente de eerste jaren al een voordeel van 320.000 euro oplevert. Dat is een mooie bijkomstigheid maar niet de reden dat het Knarrenhofconcept zich nu snel over het land verspreidt, zegt Prak. “Er is een gigantische vraag naar professionals die luisteren en kunnen delen. In het hele land is de animo enorm en worden Knarrenhofverenigingen opgericht. Het lijkt een landelijke beweging te worden. In februari 2018 stond de teller op meer dan 7500 mensen, in meer dan 200 gemeenten die hebben aangegeven interesse te hebben in een Knarrenhof.”

Integrale benadering

Naast Zwolle zijn er meer gemeenten die snel en vooruitstrevend met het Knarrenhofconcept aan de slag willen, zoals Hardenberg, Gouda, Groningen-Ten Boer en Zutphen. Dat zijn gemeenten die portefeuille-overstijgend kunnen en durven werken, zegt Prak: “In alle gevallen is een direct betrokken wethouder een succesvoorwaarde voor portefeuille-overstijgend werken. Dat laatste is de kern: er moet sprake zijn van een integrale benadering. Vanaf dag één Wonen, Zorg en Vastgoed samen aan tafel. Juist deze integrale, portefeuille-overstijgende aanpak levert inzichten en nieuwe haalbaarheden op. Dat ontbreekt vaak bij grote gemeenten. Daar is er veel meer afstand en dus strijd tussen de diensten, en dat leidt regelmatig tot kwalijke sub-belangen waar geen burger of gemeenteraad blij van wordt.”

Sociaal contract

Wonen in een Knarrenhof is meer dan het kopen of huren van een woning. Een belangrijke meerwaarde zit in het elkaar helpen wanneer nodig, in een vanzelfsprekend ‘noaberschap’ of ‘ouderwets burgerfatsoen’. Dat werkt alleen wanneer ieder die er komt te wonen zich daar ook aan verbindt. Daarom worden aspecten als ‘omzien naar elkaar’ en huisregels vastgelegd in een sociaal contract.

Aahof in Zwolle, eerste Knarrenhof in Nederland

Aahof in Zwolle, het eerste Knarrenhof in Nederland. Aahof is een woon-leefconcept gericht op ontmoeting en gezamenlijke zelfredzaamheid. Foto: Walter Frisart.

permalink

Naar het overzicht

Terug naar boven